Insula

Comment c'est calculé

Le principe: Les mêmes règles pour toutes les villes. Quand une donnée manque quelque part, on le dit et on retombe sur la règle du niveau au-dessus (le quartier prend la ville) : jamais de réglage propre à une ville.
Prix: Médiane des logements du type choisi réellement vendus en 2023-2025 dans la ville (DVF : appartements vendus seuls ; le type se lit au nombre de pièces), chaque vente ramenée à la surface type, car un petit logement se vend plus cher au m². Dans un quartier : ses propres ventes, mélangées à la médiane de la ville d'autant plus qu'il en a peu (8 ventes pèsent autant que la ville). L'écart de prix RealAdvisor du quartier n'est gardé que dans la mesure où il se vérifie sur les ventes réelles de la ville. Sans ventes réelles : prix moyen des appartements × surcote petite surface. On ajoute le notaire, les meubles, les petits travaux et la garantie du prêt : c'est le « budget tout compris ».
Loyer: Loyer médian des studios de la ville, ramené au type de bien (carte des loyers de l'État) puis à la surface exacte du bien selon les annonces de location du même nombre de pièces (à nombre de pièces égal, le loyer monte peu avec la surface), ajusté selon le quartier (écart RealAdvisor, ou estimé depuis le prix), puis recalé sur les loyers demandés des annonces du même type dans la ville (dès 15 annonces ; les villes sans annonces prennent la médiane des autres) et mélangé à ceux du secteur dès 4 annonces. L'écart au loyer de la ville reste plafonné à ±15 %. Les lots identiques d'une même résidence comptent une fois. On retire les charges payées par le locataire.
Mois vides: Ville : votre réglage, ajusté au délai de location mesuré sur ses annonces dès que le relevé en a assez. Quartier : selon le trajet le plus rapide jusqu'au repère le plus proche (gare, campus, centre), à pied par les rues ou en bus et tram quand c'est plus rapide (un mardi vers 8 h, attente comprise) : 2,5 fois plus de mois vides à 50 min et plus qu'à 10 min ou moins, autour de la vacance de la ville (désactivable). Sans temps calculés : distance à vol d'oiseau.
Risques: Géorisques au centre du quartier : territoire à risque important d'inondation, retrait-gonflement des argiles, secteurs de sols pollués et sites Seveso à proximité. À vérifier à l'adresse exacte dans l'état des risques fourni par le vendeur.
Copropriété: Registre national d'immatriculation des copropriétés (Anah) : nombre de lots, époque de construction, syndic professionnel ou bénévole, mandat en cours ou non. Un bien de notre liste saisi à son adresse est relié à la copropriété de sa parcelle cadastrale (sûr). Une annonce, dont Bien'ici floute l'adresse, n'est reliée qu'à la seule copropriété proche qui a le nombre de lots annoncé et, quand on la connaît, l'époque de construction annoncée : environ 9 sur 10 sont justes (probable). Le registre ne dit rien des charges, des impayés ni des procédures.
Résidences et chantiers: Autour du bien (adresse saisie, sinon position de l'annonce, sinon centre du quartier) : résidences étudiantes à moins de 1 km (Crous, résidences des permis de construire depuis 2013, OpenStreetMap pour les résidences privées plus anciennes) et logements neufs autorisés depuis trois ans à moins de 500 m (base Sitadel des permis, projets de 5 logements collectifs ou plus, placés sur leurs parcelles), avec leur état : autorisé, en chantier, terminé. Les résidences pour un autre public (personnes âgées, tourisme, sociales, personnes handicapées) sont montrées à part, hors des totaux. Point d'attention : résidence étudiante neuve de 50 logements ou plus à moins de 500 m, ou 100 studios neufs et plus. Informatif : le calcul n'en tient pas compte.
Zone tendue: Rennes, Nantes, Caen, Orléans et Saint-Nazaire : à la relocation, le loyer ne peut pas dépasser celui du précédent locataire (revalorisé de l'indice des loyers), sauf gros travaux ou loyer manifestement sous-évalué. Un bien vendu loué y garde donc son loyer au départ du locataire. C'est un zonage légal, sans rapport avec la « demande locative » (part de logements vides) de la fiche. Un DPE F ou G ne peut pas non plus augmenter son loyer : le calcul compte sa rénovation énergétique dans les travaux, après laquelle le loyer se fixe comme ailleurs. Pendant le bail en cours d'un bien vendu loué, aucun mois vide n'est compté.
Revente: Stock d'annonces en mois de ventes : annonces de vente en ligne ÷ ventes réelles par mois (DVF 2023-2025), même type ; plus il est court, plus un bien se revend vite. Non mesuré quand le plafond de prix du relevé coupe une partie du marché (prix médian du type au-delà des deux tiers du plafond). Durée de vente mesurée sur nos relevés, montrée dès que 20 annonces apparues depuis le premier relevé sont parties. L'ancienneté d'une annonce (« en ligne depuis au moins N jours ») est un minimum : Bien'ici remet sa date à chaque mise à jour.
Bruit: Distance à la voie rapide, au grand axe et à la voie ferrée les plus proches (OpenStreetMap) : à l'adresse saisie, à la position de l'annonce quand elle est donnée à 100 m près, au centre du quartier sur la fiche du quartier ; une annonce plus floue n'en a pas. Un repère, pas une mesure. Aéroports : zones A à D des plans d'exposition au bruit (DGAC). Quartier (vue « Bruit » de la carte) : part de sa surface à 300 m au plus d'une voie rapide, à 50 m d'un grand axe, à 100 m d'une voie ferrée, ou en zone A à C d'un aéroport. Grand axe : route primaire ou secondaire (OpenStreetMap range les grands boulevards dans l'une ou l'autre selon les villes).
Vie de quartier: Note sur 10 d'après la distance du centre du quartier au supermarché ou à la supérette le plus proche (poids 3), à la boulangerie (1,5), à la pharmacie (1), à la laverie (1), à la salle de sport (0,5) et le nombre de cafés, restos et bars à moins de 500 m (2, plein à 10). Plein score à 250 m ou moins, zéro au-delà de 1,2 km, à vol d'oiseau depuis le centre du quartier. Données OpenStreetMap, parfois incomplètes.
Charges: Copropriété (part propriétaire), assurance PNO et entretien, taxe foncière au taux 2025 de la ville (hors ordures ménagères, payées par le locataire).
Impôts: Régime le plus avantageux entre micro-BIC (50 % des loyers imposés) et réel (charges, intérêts et amortissements déduits), selon la tranche de chacun et les prélèvements sociaux de 18,6 %. CFE et comptable (au réel) comptés. Bien vendu loué avec un bail vide en cours : jusqu'au départ du locataire, ses loyers sont des revenus fonciers (micro-foncier : 70 % imposés, prélèvements sociaux de 17,2 %, sans amortissement) ; la location meublée commence ensuite. À la revente : impôt sur la plus-value avec abattements pour durée de détention, amortissements réintégrés.
Rendement 15 ans: Rendement annuel de l'apport, revente comprise (taux de rendement interne). Brut : avant impôts et frais fiscaux ; net : après. Après frais de revente (3 % par défaut, réglable dans « Plus d'hypothèses »).
Banque: (Mensualité + prêt étudiant) ÷ (salaires + 70 % du loyer). Passe jusqu'à 33 %, limite jusqu'à 35 %.
Quartiers: Contours IRIS de l'Insee. Étiquettes calculées : « centre-ville », « près de la gare » ou « près de la fac » à 10 min ou moins, « quartier prioritaire » d'après la liste officielle 2024.
Trajets: Depuis Laval et Nantes : temps en voiture estimé depuis la distance (×1,2 à 105 km/h). Depuis Paris : meilleur train direct ou avec une correspondance. Repères et lignes de train approximatifs.
Annonces: Pages de résultats Bien'ici lues chaque soir comme un visiteur. Une annonce absente deux jours de suite est considérée comme vendue ou retirée. La fiche complète de chaque nouvelle annonce (description, photos, charges, DPE, étage, position) est lue une fois : sa position donne son quartier exact, ses charges de copropriété remplacent l'estimation (votre part : 35 %, le locataire rembourse le reste) et les chambres en colocation sont écartées des loyers.

Sources et fraîcheur des données

Comment les quartiers sont estimés

Contours : quartiers IRIS de l'INSEE (IGN, 2025). Prix : estimation RealAdvisor du quartier (octobre 2026) rapportée au prix moyen des studios vendus dans la ville, avec la même surcote que pour la ville. Loyer : loyer médian des studios de la ville, ajusté de l'écart du quartier selon RealAdvisor (plafonné à ±15 %). Les quartiers les moins chers sortent en tête sur le papier : vérifiez sur place la demande locative avant d'y croire. DPE : diagnostics ADEME depuis juillet 2021 des appartements de 30 m² ou moins, placés dans leur quartier par leur adresse.